原标题：金融街物业IPO 孙杰要过三道“鬼门关”

　　五年前，刚接任金融街物业总经理不久，孙杰就已开始在筹划公司的上市前路。他曾在接受媒体的采访中，公布了金融街物业的上市计划，并将2020年定为上市的最后年限。

　　在他看来，资本市场对物业企业来说是规模化发展的必经之路，他拟以上市作为契机，来规范公司的管理模式、提升企业的品牌价值。

　　搭乘物业企业的港股上市潮，今年1月底，金融街物业终于如愿向港交所递交了招股书，目前正处于上市前夜的静默期。

　　金融街物业递交招股书已有5个月，按照港交所相关规定，其招股书离6个月的失效期已经很近了。目前，港股资本市场尚未传出金融街物业通过港交所聆讯的消息。

　　如今的孙杰，既是董事长，又是总经理。左手决策、右手执行，他似乎担起了整个企业运营管理的重任。他现在要考虑的，是如何在最后的年限内，让金融街物业叩开资本市场的大门；还有那一桩桩物业合同纠纷。

　　上市关

　　顺利通过港交所聆讯，登陆资本市场，只是孙杰要面对的首个“关卡”。

　　北京金融街，占地面积大约一平方公里，被称为中国金融的“中枢神经”，这里汇集了金融、电信、电力等行业的前沿企业。金融街物业的起点，就在这片繁华地带。

　　1994年，金融街物业于北京成立及注册，并开始在金融街区域提供物业管理服务。至2019年9月，该公司完成改制为股份有限公司之后，注册资本达2.7亿元。

　　相关信息显示，北京金融街投资(集团)有限公司(简称“金融街集团”)持有金融街控股(000402)31.14%股权，所以金融街物业与金融街控股互为联属公司。金融街物业的大部分物业管理项目，都来源于以金融街控股为主的联属集团。

　　近年来，金融街物业来源于联属集团的项目在管建筑面积，在稳步增加；于2017年、2018年12月31日以及2019年9月30日分别约为840万平方米、 1,020万平方米及1,130万平方米，占在管总建筑面积的63.5%、62.3%及59.3%。

　　高依赖之下，其住宅物业业务的毛利率，却常年在低位徘徊。

　　2018年，该业务的毛利率虽然由前一年的5.5%上升至11.2%；但2019年前9月，由于仍在磋商有关管理一个广东省项目的未占用单位的物业管理费金额，以及应开发商要求为重庆一个项目维护社区产生了额外费用，导致其毛利率再次下降至1%。

　　管理关

　　在上市前的股东结构中，北京西城区国资委通过金融街集团、华融综合，间接持有金融街物业47.52%股份；中国人寿保险透过天泰置业持有金融街物业29.49%股权。

　　此外，公司及其附属公司的员工124人，则通过融信合泰持有金融街物业22.99%股权。融信合泰成立于2015年7月10日，其成立目的便是为旗下员工提供持股通道，激励雇员。

　　孙杰在所有员工中，于融信合泰持有的权益最大，达3.041%。他从1997年就与金融街集团结缘，先后负责餐饮服务、物业管理及酒店管理板块。细细算来，他在金融街集团亿工作了22个年头。

　　2014年，是金融街物业走出北京，进行异地拓展的时期。期间孙杰成为该公司的总经理，并于三年后获委任为董事长；同时担任北京物业管理行业协会副秘书长。

　　目前的金融街物业董事会，包含一名执行董事、4名非执行董事，以及3名独立非执董。其中仅有的一名执行董事，正是孙杰。他在金融街物业中的分量，不言而喻。

　　对于孙杰为何身兼两职，招股书只言孙杰“拥有丰富的专业知识及洞见”，能够统领全局，让决策、执行有效及迅速。换言之，金融街物业在走出北京、扩张规模、进击资本市场的过程中，需要一位强力的一把手，对内部进行整顿。

　　但如此一来，孙杰面对的事务，就变得千头万绪了。

　　除了把控公司的发展方向、落实执行层面之外，在内部，他还须与非执行董事宋宝程、佟岩一起组成提名委员会，推动董事会成员的多元化。即透过考虑性别、年龄、文化及教育背景、种族、专业或其他经验、技能及知识等多项因素，实现董事会的多元构成。

　　诉讼关

　　在推进业务的过程中，金融街物业与业主、租户对簿公堂，也已是家常便饭。如何妥善处置频繁发生的物业纠纷，也是孙杰要闯过的一道关。

　　金融街物业在招股书中坦言，它或会不时与客户(包括向其提供物业管理及相关服务的物业开发商、业主及住户，以及增值服务的用户)产生纠纷并遭到申索。倘其对该公司的服务感到不满，则可能产生纠纷。

　　纠纷确实在所难免。乐居财经查阅获悉，金融街物业共涉及司法案件31宗。2016年、2018年、2019年，它接接收到的法律裁判文书分别为3份、12份、16份，总体呈现逐渐增多的趋势。

　　这些司法案件中，除了几宗是劳动者争议纠纷之外，大部分都是物业服务合同纠纷。其中不乏有金融街物业先上诉，随后撤诉的案例，这或许是双方达成了调解，故而化干戈为玉帛。

　　但发生曲折的案例也不少，案件的发起、进展如出一辙：金融街物业作为原告，提出让对方缴纳物业管理费、滞纳金的诉讼请求，对方则质疑金融街物业的服务管理不到位。双方各执一词。

　　2018年，金融街物业曾状告北京昌平区金色漫香苑小区的某位业主，声称该业主拖欠2014年10月10日至2018年10月9日的物业费，故须缴纳管理费36864.4元、滞纳金25786.6元。

　　该业主则辩称，物业建筑质量存在问题，收房后房屋出现漏水问题，导致无法按期装修及入住。漏水问题一直存在，他多次向金融街物业公司反映，但仍未能彻底解决。

　　再者，金融街物业公司行使管理责任不到位，未及时有效制止违章搭建等违法行为，致使私搭乱建行为合法化，导致遵纪守法业主的合法权益受到损害。

　　管理问题孰是孰非暂且按下不表。单说物业建筑质量问题，似乎并不在物业公司的职责范围之内，但金融街物业却仍遭到业主的投诉。而且，这样的例子还不止一个。

　　2019年，金融街物业又将西单北大街110#综合楼西单汇(美晟)商业区域的某租户，告上法庭，要求对方缴纳物业管理费、滞纳金。

　　租户反过来称，自己并不是无故拖欠物业管理费，原因在于金融街物业未履行义务，未对建筑外墙进行惯常打胶，建筑外墙因老化开裂，导致雨水顺裂隙流入商区。而且，商区有时候还停电。

　　虽然“漏水之患”，也很有可能是租户改造施工造成的，但业主、租户之所以会将建筑的种种质量问题，指向金融街物业，可能是因为该物业公司与物业持有方的高度关联性。

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